随着宏观经济增速下滑，生产性仓储物流下滑明显。但是在消费升级驱动下，消费品仓储和冷链仓储的发展处于快速发展期，另外由于环境约束要求而提升供应链服务水平的危险品仓储也处于快速发展期。

大宗品仓储萎缩，转型升级机会显著。大宗品仓储有体现萎缩态势。其中，粮油仓储各项财务指标基本上都保持平稳；棉花仓储能力过剩明显；钢铁进入产能过剩时期。

危险品仓储供不应求，“油改主题”催化剂明显。目前我国危险品仓储需求面积为 8743 万平方米，实有仓库面积为6120 万平方米，市场供求指数在0.7 左右，缺口近 30%。海岸线是不可再生资源。液体危险品仓储公司在“油改”下可能发展成品油“储运和销售”业务。

一、物流行业景气度下滑，转型和升级成为发展主题

（一）、宏观经济低迷成紧箍咒，仓储行业增长放缓

11 年以来，国内仓储业发展道路充满了艰辛，经济下行对仓储业的负面影响逐步加大。2009 年的 4 万亿投资、2011 年的货币供应紧缩和房产价格严控给仓储业带来巨大影响。2011 年仓储业的营业收入增速大幅下滑至 2.25%，仓储业的物流增加值增速也在 12年到达历史最低点 6.8%。根据中国物资储运协会对 67 个大型仓储企业的调查，2012 年企业实现主营业务收入 318 亿元，比上年增长10.5%；货物吞吐量 7127 万吨，比上年下降14%；利润总额比上年下降 35.5%。亏损企业 9 家，亏损比例达 14.4%。仓储行业上市公司的平均收入利润和盈利能力也在 2012 年有明显的下滑。

 

仓储行业受宏观经济影响很大，行业的经济增加值与 GDP 的趋势高度相关，在未来宏观经济企稳，增长潜力下滑的大环境下，仓储行业的发展机会需从自身寻求突破。经过多年的宣传和推动，物流产业被各级政府所认识，出台了一系列的支持物流发展的政策，确定了当地的现代物流业发展的规划，所有的规划都涉及到仓储设施的建设。物流园区物流中心的增长速度很快，省会城市规划的物流园区面积一般都在十平方公里以上，有的高达几十平方公里；二级城市也在几平方公里到十多平方公里。这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，会产生空仓率增加和租金下降的现象。

 

（二）、行业竞争者数量众多，未来集中度将提高

现阶段我国仓储业的市场集中度较低，规模小，数量多。截止2011年仓储企业数目高达22470 个，就业人员 24.90 万人，企业数目和就业人数都呈上升态势，2010 年中国通用仓储的 CR5 仅为 1.6%，CR10仅为 2%，CR20仅为2.41%，行业集中度非常低。一些传统的仓储服务由于技术含量低，劳动资本密集，导致价格竞争激烈，从整体上看，仓储行业的利润率偏低。中小型企业以贸易贩卖为主要经营模式，基本不提供物流增值服务，行业投机性强，抗风险能力弱。并且存在着效率低下、人员素质低、管理水平低等各种问题。未来很多的小企业将面临淘汰的局面，或是被大型企业并购整合，行业集中度将逐渐提升。

 

 

（三）、设备亟待升级，机械化、信息化程度提升，人员素质提高

 

中国仓储业协会对 2011 年 296 家企业的自有仓库进行了统计，其中平房库总面积684.6 万平方米，同比增长16.7%；楼房库总面积 282 万平方米，同比增长 19.1%；立体库总面积 1067.3 万平方米，同比增长 45.1%。立体库的比例高达 52%，它已经不再是设施类仓储企业所独有，更多的仓储服务企业与货主企业都在大批建设立体仓库。我国仓储业目前的效率低、利用率不高、作业条件差、相关的技术配套和人才培养不够完善，缺乏自身发展能力。仓储作业大都负荷重，作业量大，作业环境恶劣，时间紧，存在着众多系统性不安全隐患，因而仓储机械化是仓储业发展的必然。以自动化立体库为代表的现代仓储设施会得到很好的发展。

2012 年是中国自动化立体库得到较快发展的一年。2012 年初，由于众多物流系统工程项目的纷纷开工，自动化立体库项目建设市场一片繁荣，据不完全统计，2012 年建设的具有较大规模的立体仓库在建项目有 130 多座，截至 2012 年，全国自动化立体库保有量超过 1200 座。立体库估计可达 1 亿平方米。

 

对于存货品种繁多、存量巨大的物流与配送中心，要提高仓库利用率，保持高效率的存货流转，实施精的存货控制，没有计算机的信息管理和处理是不可能实现的。信息技术的发展为仓储业发展提供技术保障。一些先进的物流企业狠抓信息化建设，把物流业务与信息化技术很好地融合在一起，大大提高了物流的速度，帮助企业在短时期内迅速扩大。物流企业信息系统正在向供应链的上下游延伸，与制造业和商贸企业的信息系统融合。在供应链业务环节上共享信息，减少重复录入、重复建网的浪费，实现协同式发展。

仓储行业的机械化、信息化对人员的素质有了更高的要求，中国仓储协会 2011 年对177 家仓储企业的员工学历进行了调查，其中本科及本科以上人员较上年增加14.8%，本科以下人员较去年增长3.7%，人员素质在提高，未来仓储人员的学历和专业水平有待进一步的提升。

（四）、仓储业务趋向综合化，一体化，精细化

目前单纯的出租库房或只提供简单服务将在竞争中处于劣势，未来仓储业务综合化必定是大的趋势，即在仓储保管的基础上大力发展增值服务，如开展加工包装配送质押监管等业务，2011 年，仓储企业传统的保管业务盈利为负，而货运代理，现货市场，质押监管，加工，配送等业务均盈利。

仓储企业最基本的增值服务是流通加工，视为货主企业提高商品市值提供服务，应该根据需要配备相应的加工包装设施，使加工包装服务成为常态。货物质押监管有利于帮助货主企业融资、提高其生产经营规模。商品配送应该定位于货主售后服务的组成部分，只有全覆盖才能使末端客户满意，只有规模化才能产生效益，只有多货主、多品种与多门店的送货才是规模化的配送；仓储企业的服务功能是订单处理，分拣包装与组配，并协调组织相关业者共同实施。

20 世纪 90 年代以前，由于物流仓储企业未能有效参与，我国商业银行对质押仓储物资的价值认定、性质和销售状况等缺乏足够信息，对质押仓储物资的流程管理缺少专业的经验和能力，出于信贷风险的考虑，银行未能开展仓储金融业务。20 世纪 90 年代末，中小企业飞速发展，银行积极寻求突破，沿海的一些银行尝试和大型物流仓储企业合作，借鉴西方的成功经验积极地进行了仓储金融创新。

物流产业作为我国十大振兴产业中唯一的服务行业，近年来一直保持着快速发展的良好态势，物流金融在中国的规模也会越来越大，估计每年有 4000 亿至 5000 亿贷款业务与动产质押有关。由于我国独特的行业环境、法律环境和流通模式等决定了仓储金融在相当长一段时间内仍然是我国最重要的物流金融创新模式，未来必定有更加广阔的市场。

 

除了业务综合化之外，业务的精细化也是未来必然的发展趋势，所谓精细化，就是引入新的管理理念，为客户量身定做业务模式业务流程服务标准和服务质量，裁减冗余，节约成本。尤其是对于很多第三方仓储企业而言，满足客户的个性化需要，打造全套的储运销体系，融入供应链，会成为企业重要的竞争优势。

一体化的趋势使得仓储业融入供应链，让仓库迅速变为物流中心，物流中心要联网，与供应链上各种资源协同。物流企业、商贸企业、制造企业、信息企业都是合作伙伴。深度拓展核心客户需求，为其上下游服务。同时对成熟业务进行优化，开展精益化管理和瘦身活动，以不断降低成本，提高服务能力。

案例：飞力达的 VMI+DC模式

飞力达提供的主要业务，就是在笔电制造的过程中，提供 VMI（供应商管理库存）和 DC（供应商配送中心）的服务，加上备品备件管理、重工、个性化分拣、贴标等辅助，在笔电零部件入库、产品生产与成品分销过程中主动参与到库存管理。

所谓 VMI（Vendor Managed Inventory）是一种以制造商和供应商双方都获得最低成本为目的，在一个共同的协议下由供应商管理库存，而供应商通过第三方物流商在制造商附近设立集散仓库（VMI），根据制造商的需求按需定制物料供给，由于仓库距离制造商距离很近，可以方便的实现小批量的零担运送。并不断监督协议执行情况和修正协议内容，使库存管理得到持续地改进的合作性策略。这种库存管理策略打破了传统的各自为政的库存管理模式。体现了供应链的集成化管理思想，对于各方来讲都大有好处。对制造商来说可以减轻库存占用资金，对供应商而言小批量、多批次的配送也可以降低库存。供应商DC（分拨中心）的库存管理模式，即将供应商所需要的加工、理货、配送等多种物流需求集中于统一的物流据点，在产业集聚区中心或附近地区发挥辐射功能。DC 区域分布及功能直接影响到供应链响应速度、运作成本以及供应链的协同程度。

飞力达的 VMI+DC 模式，需要同多方的信息系统形成对接和匹配，以实现同各方之间信息的无缝交流，合理的把握需求变动和生产库存的控制。

 

（六）、行业面临结构调整

目前，随着宏观经济的下行和经济结构的转型，仓储行业也必须随之进行一系列的结构性调整，我们可以从中发现新的成长机会。

1、区域不平衡情况有望改善

首先，从地域结构而言，仓储行业整体地域分布不均，一大部分分布在东部地区，尤其是长三角地区和珠三角地区分布最为集中。西部地区企业的发展明显落后于东部地区，东部外向型经济发展特点首先带动了东部地区仓储业的发展，珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈首先形成产业集群，物流业、仓储业发展迅速。最少的地区是东北部地区，占有率总体不到 10%。

 

根据调查，运输基础设施、临近市场和供应商是选择仓储地点首要考虑的因素。目前仓储设施大部分集中在三个主要地区：长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，占总量的85%。近些年来，国家开始把缩小地区经济差异提上工作日程，并提出了诸如“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”、“促进中部地区崛起”等国家大政方针。宏观经济的地区不平衡有望改观，落后地区的仓储行业有望得到更好的发展。

2、第三方仓储物流发展空间较大

仓储物流行业还有一个重要的结构性发展趋势是第三方物流，我国物流的社会化程度还不理想，第三方物流占物流市场的比重尚不足 25%（日本、欧洲和美国等已超过70%）。中国仓储协会针对国内450 家大中型企业进行了一项关于物流需求的调研活动，其中，欲选择新的物流商的企业占 45％，且很多企业都标示会选择新型物流企业；60％的企业将本企业的物流业务以外包的形式与新型物流企业合作，这样既可以享受仓储、配送等一条龙式物流服务，也有利于降低运营成本。尤其是随着网络购物的迅速发展，商贸物流相对滞后、流通设施投入不足等矛盾更加突出。物流需求的增加为新型物流企业的兴起和发展提供了良好的“温床”，虽然目前第三方物流存在着规模小、效率低、效益差等缺点，在未来十多年里，第三方物流市场必将迅速发展壮大，由此带动第三方仓储的发展。

 

3、生活资料仓储机会大于生产资料仓储

除区域结构调整外，仓储行业最重要的是商品品类结构的转型，经济转型的重要时期，仓储企业生产资料仓储业务增长速度下降，生活品仓储业务增速提高。主要生产资料如钢铁供大于求，阶段性增速降低不可避免。2011 年，库房业务收入超过货场业务收入，比上年增长 26%，而货场业务收入出现负增长。说明客户对库房的需求增加，对露天货场的需求减少。2012 年生产资料类仓储量下降30%以上，生活资料类吞吐量增加34%，导致货场大量闲置，而库房缺口较大。因此，生产资料向生活用品的转型是仓储行业结构调整最大的变化。此外由于电子商务的崛起使得生活资料的购买更加频繁，而良好的客户体验需要线下仓储做支持，给仓储的整个产业链带来了巨大的发展机会。

 

（七）、政策对于仓储发展影响重大

早在 09 年的时候，中央就已经确立了十大产业振兴规划，物流业作为唯一一个服务领域的产业位列其中。2010 年，党的十七届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划》再次强调加快转变经济发展方式，扩大内需、增加消费、大力发展服务业是重要内容，为物流业发展提供强大的动力。

自10 年以来，各级政府配合既定的大政方针，纷纷出台相应的政策举措，都有力地推动了我国仓储业的发展。可以说这些政策对推动我国仓储业发展的帮助是全方位的。

 

 

 

我国仓储行业效率低下，盈利状况尴尬，此外还面临着税负过高的问题，“营改增”政策实施后，仓储业从5%营业科率调整为6%增值税率，同时允许设备购置、基础设施建设等进项税额进行抵扣，因此仓储业整体税负是减轻的。但如果租用仓库经营仓储，由于是不动产租赁，对方提供的是不能抵扣的营业税发票，税负可能会增加。

就营改增政策实施后，“营改增”对仓储企业的短期影响是不确定的，但长期来说，因为相应的政策配套执行，营改增政策的长期效果起码是不会增加仓储行业的税收负担，更有可能是是使得行业整体的税负减少，促使仓储行业加强尤其是仓储方面的管理，促进仓储行业健康发展。

二、大宗品仓储——波澜不惊，整合是大势所趋

（一）、粮油棉花仓储：国有为主，机会不大

1、粮油仓储盈利能力下滑

2011 年全国纳入统计范围的粮油仓储企业 18226 户，同比减少 1%，仓房总仓容 41799万吨，同比增加 6%，油罐总罐容 1695 万吨，同比增长 20%，简易仓房容量 3831.9 万吨，同比增长 12%，罩棚 1638 万平方米，同比增长 9%，地坪 21195.8 万平方米，同比增长5%。其中仓库的环流熏蒸系统比例、计算机测温比例、机械通风比例有些微的增长，烘干能力达到 8.1 万吨/小时，说明仓储的设备有缓慢的进步。

 

查看中国粮油仓储行业的基本财务指标，我们发现在 2012 年各项指标下滑，其中销售利润增长率下滑 3.6 个百分点，销售增长率下滑4.1 个百分点，净资产收益率下滑0.2个百分点，自 2008 年以后，各项财务指标基本上都保持平稳，粮油仓储行业明显受宏观经济的萎靡影响，业绩增长缺乏动力。

 

2、棉花仓储能力过剩

2011 年，中国棉花协会棉花仓储分会对 105 家会员企业的仓储情况进行调查，这些仓库的总规模占到行业 80%以上，具有一定的代表性。其中仓库总面积 659 万平方米，室内库房 227 万平方米，室外露天堆垛 432 万平方米，仓储能力 830 万吨，其中室内库容量437 万吨，露天货场 393 万吨。2011 年 4 月底，105 家仓库的在库棉花总量为108 万吨，相对于 830 万吨的静态仓储能力而言，目前棉花仓储能力过剩，多数仓储企业业务量明显不足，其中有 1/3 的仓库被用于出租，储存棉花以外的商品。

 

3、国家引导平稳发展，优化布局，规范标准

目前来讲，像粮食等大宗商品牵涉到国家战略，粮油和棉花的仓储企业绝大部分还是以国有企业为主，所以大宗品仓储的发展还是以国家引导，我们很难乐观预期其能给投资者带来很大机会。

针对仓储设施地区布局不平衡、局部地区仓容相对紧张、基层粮库陈旧老化严重、散粮运输推广进度缓慢、农户储粮条件改善任务艰巨，政府在未来会采取规划引导，优化布局，加快建设“北粮南运”通道、建立粮食现代物流信息平台，大力推广大农户储粮新装具等系列措施。并加强仓储规范化管理和标准体系研究，全面提升粮油仓储企业规范化管理水平。开展《“一符四无”粮仓管理办法》、《食用植物油储藏技术规范》《粮油储藏技术规范》的起草修订工作。深入贯彻《粮油仓储管理办法》，继续推进粮油仓储企业规范化管理。此外将全国棉花物流信息平台建设列入国家振兴物流业实施细则，在信息平台建设资金上予以支持，全面梳理现有棉花仓储标准和管理规范，按照现代物流体系的要求加以完善，构建与棉花收购、加工、贸易及相关环节以及现代科技发展相适应的棉花物流标准体系，包括对棉包的信息编码，棉花运输、装卸、在库管理、仓单流转等环节制定统一的标准和操作规范。

（二）、钢铁仓储：商品产能过剩，行业整合能力成关键

大宗品钢铁行业的物流服务普遍存在企业数量多、规模小、竞争无序、服务内容单一、服务水平良莠不齐的现象。行业扩张步伐预计将会明显放缓，发展重心将转向提升产品档次和降低生产成本。我们预计在产能过剩的前提下，具有子行业整合能力的企业会具有更好的发展机会

1、钢铁产能过剩，行业进入低迷期

进入 2011 年以来，随着下游需求增速下滑以及经济增速减缓，中国钢铁行业2001-2010的黄金十年的增长已经结束，行业产销增速明显放缓，产能过剩情况严重，行业维持低位利润。未来预计我国钢铁工业将步入低速增长格局。

 

2、企业数目众多，服务水平低下，行业待整合

据相关机构统计，国内专业性的钢铁仓储机构达到 2000 家，加工配送企业超过1000家，我国钢铁物流行业总体呈现“大行业、小企业”的特点，中小型企业以贸易贩卖为主要经营模式，库内设备不完善，仓储的现代化、信息化更为缺失。基本不提供物流增值服务，行业投机性强，抗风险能力弱。网店布局分散、组织化程度低，不能适应钢材批量生产和集中交易的需要，在资源的有效整合上欠缺能力。从业人员素质及管理水平普遍不高，与仓库的社会化运行不相适应，企业的管理机制和素质不相匹配。仓库面积小，库容规模不大，平均仓库面积 3 万平方米以下，竞争无序而混乱。

 

3、综合型、信息化物流企业是发展所需

2000年以来，一些从事简单的钢材仓储和配送的传统钢铁物流企业纷纷改造升级，发展现代钢铁物流，将原有的仓储配送功能拓展塑造成为集仓储、运输、配送、钢材深加工、拥有完善的仓库管理信息系统以及基于仓库管理信息系统之上的钢材网上在线交易系统于一身的国内一流的专业化、现代化的钢铁物流园区。现代化钢铁物流园区汇集订单与分销、综合运输、仓储、加工配送、分拨、信息处理、物流金融、保税物流等八大功能，通过对区域内整体钢铁销售物流资源的统一规划和多元化服务手段等优势，降低钢材运输仓储成本、剪切加工成本和中间交易成本，从而拓展钢铁销售环节中的物流增值服务，实现商流、物流、资金流和信息流的整合，最终优化整体钢铁销售物流产业链。

除了钢铁物流业务的综合化趋势外，钢铁仓储的信息化也是一个发展方向，信息化程度的提高可以增强客户的经营效率和经济效益，同时提升企业内部管理效率，节约成本。此外，电子商务的出现为钢材仓储配送带来新的发展思路，上海钢联、欧普钢网的出现为钢材的线上交易提供了媒介。2012 年 4 月 10 日，中国五矿集团五矿发展在京牵头并联合其他 11 家行业相关企业成立“中国钢铁流通 e 联盟”，通过聚合行业优势资源，提升资源使用效率，增强多元化服务能力，实现钢材市场的转型发展。

 

三、制造业仓储——看好综合化、一体化的第三方仓储

在制造业中，仓储应用非常重要的一个方面是 IT 制造，这部分也包含了一系列的上市公司，如飞力达、澳洋顺昌、新宁物流等。我们针对 IT 制造业，分析对应仓储物流行业的现状及未来。

（一）、电子信息制造业景气下行，影响仓储业务增长

 

高投资增速与低劳动力成本曾是我国电子信息制造业最为突出的两大优势。但目前，在错综复杂的国内外政治经济形势背景下，我国电子信息产业运行相对平稳，未来国际经济环境仍然复杂严峻，特别是欧洲经济持续低迷，世界经济复苏总体较慢，全行业生产、出口、内销增速均呈现小幅回落，新增固定资产投资增速在 2012 年之后大幅放缓，规模以上制造业收入增速也呈现下降趋势，电子信息制造业行业的景气度下行直接影响仓储企业需求。

（二）、外资民企共同竞争，第三方物流具备很大发展空间

1、行业重要集中于珠三角、长三角，本土外资企业瓜分市场

珠三角地区最先承接全球 IT产业的转移，行业结构相对完整，具有良好的产业基础、庞大的厂商群落，是中国 IT 产业发展的重要区域。此外，长三角地区立足于良好的金融环境、优越的基础设施配套条件以及稳定的产业发展环境，吸引了大量外来投资和优秀人才的参与，形成了由微电子、通信及网络、计算机及软件、电子元器件和信息服务组成的信息产业群。目前两大区域集中度继续提高。IT 制造业工业总产值占全国的比重合计达到了 70%以上，其中，珠三角区域占比相对稳定，而长三角占比整体呈上升趋势。两大区域在投资规模、投资质量及产业链完善程度方面都优于国内其他区域，从而促进了现代物流的发展，成为 IT 制造仓储物流业务开展的主要集中地。

在这两大区域，参与 IT 制造业的物流服务商，不仅有本土的新宁物流、飞力达、澳洋顺昌等上市公司，还有辛克、伯灵顿、叶水福等在全球范围内广泛提供 IT 物流的大型外资企业，最近几年IT 制造在西部（如成都、重庆等地）也有了一些发展，会吸引相关内外企业投资建设仓储。

 

 

2、第三方物流是未来发展的重要方向

由于 IT 产品具有更新换代快、市场需求不确定、成本和价格波动剧烈等特点，亟需准确、高效的物流服务；此外，IT 产品结构复杂、品种繁多、生产多为小批量等特点，加大了该领域供应链管理的难度。企业如果自行组织物流环节，会因为缺乏专业经验，难以对数千种零部件、数十家相关企业进行精细分类和有效管理，自建物流的弊端会非常明显，为了进一步降低物流成本、提高经营效率， IT 制造企业越来越倾向于主动提高物流外包比例，为业内的第三方物流服务商提供了新的市场需求。从美国的经验来看，美国第三方物流使用比例最高的就是高科技电子类行业，高达 87%。中国本身的第三方物流就不发达，加上行业特质，必定有很大的成长空间。

 

（三）、综合化、一体化能力成为公司核心竞争力

1、综合化：服务品类和内容需要更加多元

目前，大多数 IT 仓储企业的服务停留于单一环节的传统物流服务，缺乏服务的多层次性和资源的有效整合。对于未来而言，我们认为多元化的发展是 IT 物流企业的核心竞争力之一，这一方面体现在仓储产品种类的增多，例如澳洋顺昌从 IT 产品板材的配送，直接延伸至LED 业务，另一方面是服务内容的多元化，如飞力达以基础物流业务（即货代、报关、国内运输等）起家，到 2004 年开展仓储业务服务，到如今拓展至 IT 的综合物流业务（仓储及增值服务、进出库、配送等），大大增强了竞争力。

2、一体化：考验公司产业链融合能力

就当前的时代，准确、高效已成为电子信息产业的代名词。整个产业链的竞争主要体现在产业链各环节协同一致的程度。对于处于供求双方中间重要环节的仓储服务商，融入产业链，维护上下游关系变得至关重要，这就需要良好的品牌和周到的服务。只有具有良好信誉并能够提供优质服务的专业企业才能更好、更快地融入竞争激烈的电子信息产业链，才能有稳定长期的上下游客户关系，才能成为行业的赢家。

 

四、危险品（液体）仓储——供不应求，企业具有先发优势

随着我国石油、石化、煤化、化工等产业的迅速发展，危险化学品的品种和数量日益增长， 2012 年我国石油和化学工业总产值达11.85 万亿元，进出口和贸易总额达6375.94亿美元，从业人数680 万，主要化学品的产量和使用量都居世界前列，然而在这庞大的化工产品中有80%以上是危化品。我国危险品仓储业是由危化品生产企业，危化品经营企业，公共仓储（物流）企业和使用单位等多种产业组成，2012 年在全国11071 家危险品仓储企业中生产企业有3871 家，占35%，经营企业有4428 家占40%，公共仓储（物流）企业有2662 家占24%，使用单位有110 家占1%。

（一）、呈现东强西弱格局，专业港口码头数量持续增长

1、东南部仓储企业占据全国60%以上

目前我国危险品仓储企业主要分布在长三角、珠三角、渤海湾和东南部沿海港口城市，约占总量的60﹪；中部大中城市约占25%；西、北部地区约占15%。据中国石油和化工联合会调查，环渤海湾13 个沿海城市出秦皇岛外，都将石化产业作为发展重点。天津滨海新区和南海港区，河北沧州渤海新区，唐山曹妃甸港区，山东东营经济开发区，长三角常州、扬州、泰州，珠三角惠州大亚湾、东莞立沙岛、珠海港、港江、茂名，广西北部湾的钦州，海南的洋浦等地都聚集了许多化工园区和石化基地，形成了一条庞大的石化产业

带，占据了我国近70%的石化产值，石化产品进出口90%以上也是经由东南部沿海进出境的。据估测我国东、南部地区危险品仓库拥有量为3978 万平方米左右，储罐拥有量为4720 万立方米左右，占全国总量的65%以上。短时间内东强西弱的格局不会改变，但是随着中西部发展力度加大，东西部比差将会逐步缩小。

2、环渤海、长三角和珠三角成为国内三大石化物流基地

据交通运输部行业发展统计公报显示，2011 年我国港口石油化工类专业码头持续增加，全国港口万吨以上泊位共有903 个，其中石油化工类占有291 个，占总数的32.2%。根据规划，全国沿海港口分为环渤海、长三角、东南沿海、珠三角和西南沿海五个港口群。目前由于环渤海、长三角和珠三角三大港口群具有深水航道优势，适合建设大吨位码头，

同时拥有对外籍船舶开放的口岸及便捷的疏港交通，辐射区域内石化工业发达，已经成为国内三大石化物流基地。三大港口群石化产品吞吐量占全国总量的80%以上。由于石化产品的运输主要通过水运方式，其中我国原油进口约90%通过海运完成。由于其独特的运输方式，国内石化物流主要基于港口建设码头和储罐，港口经济的发展带动了港口石化物流的快速提升。

 

（二）、危险品仓库长期短缺，行业亟待规范标准

“十一五”期间，国内危险品仓库严重不足，成为影响我国石化行业经营发展的弊端，根据中国仓储协会的调研，目前我国危险品仓储需求面积为8743 万平方米，实有仓库面积为6120 万平方米，市场供求指数在0.7 左右，缺口近30%，北京、广东、山东、河南等地区情况更为突出，到了一库难求的境地，储罐库市场需求容量为7642 万立方米，实有容量为7261 万立方米，供求指数为0.95，也有5%的缺口，一般来讲1.05 的供求指数算比较正常，因此长期来看，危险品仓储处于一个短缺的状态。

在供不应求的大环境下，仓库建设成为一个主题，但我国危险品安全事故频发，一年可达数百起，分析原因包括人员素质低下，监管力度不够，安全设施简陋等一系列问题。目前我国危险品仓储业的设施建设、从业人员职业资质、作业程序规范、职业技术等级等均无国家专业标准，现行标准均属参照，在执行过程中多有不适，甚感不便，强烈呼吁建立适应本行业发展的规范标准，以此加大力量对危化品进行严格监管，加强整治，达到危险化学品安全事故数量和损失大幅下降的目的。

（三）、行业存天然壁垒，企业具有先发优势

1、区域成为企业先天优势，得码头者得天下海岸线是不可再生资源。哪家企业靠近海岸线占据了码头，就获得了先天的优势。对于港口石化物流企业，一般的业务主要分为装卸和仓储两部分，装卸是利用自有码头，为客户提供货物的装卸服务，收取装卸费；仓储业务是通过连接码头的专用管道输送至储罐，为客户提供货物仓储服务，收取仓储费。一般有码头的仓储企业利润率要高于无码头的企业。企业要获得岸线经营和码头建设的批准，需经过严格的审批且经历相当长时间，整个过程从立项到建成至少需要2 年时间。因此岸线和码头是进入化工仓储行业的一个壁垒。

2、危险品经营资质较难取得，存在一定资金壁垒

投资一个石化物流企业需要相当雄厚的资金实力，一般一个项目投入在亿元级别，而且从项目启动到投产运营有较长的建设期，潜在经营者无法立即进入本行业。因此较大的一次性投资和较长的建设周期构成了进入本行业的障碍。此外国家在对石化产品仓储设施的投资建设审批管理等方面非常严格，除正常的项目投资审批程序外，还必须通过安全生产、消防、环保、气象防雷等部门的严格审查和批准。缺乏在本行业管理经验的企业很难获得相应的资质，变成一个已有企业的护城河。

（四）、仓储业态将发生一系列转变

1、国有企业逐步缩减，外资陆续进入中国市场参与竞争

目前国有企业资产占据全行业总资产的 60%以上，仍处主导地位。未来国有和国有控股企业将逐步缩减，很多国有老企业因处城区或近郊，政策强行转迁，而自身又无更新能力，国有企业逐步减少顺理成章；多数乡镇企业因为规模小，底子薄，服务功能单一，竞争力差，在剧烈的市场竞争中很容易被淘汰，其市场存量逐步会减少。我国危险品仓储市场发展的空间很大，已引起国外一些同行的高度关注，他们积极涉足我国危化品仓储业，而且这种积极性越来越高，外资与合资企业的占有量越来越大。日本的“日陆”，荷兰的“孚宝”，香港的“中荣”，新加坡的“美孚石油”，德国的“欧德油储”等均已在我国站稳脚跟，并取得很好的效绩，同时他们的先进设施，先进技术，先进管理，对我国危化品仓储业的发展起到了积极的影响和推动作用。

 

 

2、公共物流和第三方物流逐步增多

未来危化品生产业和经贸业的仓库不会增加，而会逐渐减少，公共仓储和第三方物流将会逐步增多。从主观上讲生产和经贸业为专注核心业务，降低物流费用，提高产业竞争

力。实行剥离和外包物流功能事在必行，这可以推动物流企业与生产经营企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。

3、设施更加高效，服务更加多元

预期未来的仓库类型将发生转变，平仓、货棚、货场等类型的仓库将逐步缩减，高架货立体仓库将发展迅速。高架货立体仓库拥有多方面的优势，一是容量大，节省土地资源，二是更适合机械化、自动化发展，可以提高劳动效率，三是单位面积效绩高，四是仓储管理上有其便捷性。目前立体仓库市场占有率仅有5%左右，未来比例将大幅提升。服务类型也将更加的多元，单一仓库模式不适应现代物流发展要求，不能极大满足客户需求，势必影响企业效益和竞争力。向多功能服务转化是企业自身需要，更适合向供应链一体化发展。目前单一服务模式的企业虽然在市场占有主导地位，但逐步被多功能物流所取代，是仓储业发展的必然趋势。

五、消费品仓储——电商崛起促发展，配套物流需求旺盛

（一）、经济结构转型为消费品仓储的发展提供动力

2011 年以来，我国经济总体形势良好，虽然增速有所回落，但整体好于预期。在全国经济快速增长的大背景下，居民消费能力也迅速提高。受益于我国经济结构转型及居民消费能力的不断提高，社会需求的增加不仅有助于刺激仓储行业提升服务水平，扩大产能，更为消费品仓储的发展提供了持续动力。

 

1、家电行业：电商销售渠道崛起，自动化立体仓库应用空间大

2008 年国家为扩大内需，实施了“家电下乡、以旧换新”等一系列政策，对家电行业产生了持续影响力。而2010 年9 月份之后实施的房地产调控措施又给家电行业带来潜在危机。所以家电行业从2011 年结束高速增长期，迈入平稳发展期。

 

从整个家电物流环节来讲，干线运输和仓储配送是两个比较重要环节。干线运输一般是长距离、大数量的运输，一般从家电生产基地到中央配送中心、区域配送中心、经销商仓库等；仓储配送为家电产品提供仓储和配送，一般以市内配送为主，主要从仓库送往各大超市、卖场、顾客等。仓储配送业务因为受资金、技术、人员等方面限制，进入门槛比较高，另外在某些区域和城市，仓库用地更是一种稀缺资源，成为各大家电制造商争夺的对象。所以目前，家电仓储业仍是家电物流业的蓝海。从另一方面来讲，家电产品的价值一般较高，尤其是LED 液晶彩电等，家电企业需要有抗风险能力较强的仓储企业来管理上亿资产的库存，利润空间相对较大。因此，越来越多的物流企业将重心转移到发展仓储配送业务上来。

近些年家电仓储发展有四个主要特征：零库存、立体仓库、区域分拨中心、射频识别技术，这些特征依然发挥着重要作用并日趋成熟。进入物联网时代后，可预计实现物与物、物与人，所有的物品与网络的连接，方便识别、管理和控制。而进入电子商务时代以后，家电仓储发生了巨大改变，将在日后发挥日益重要的作用。

2、服装行业：行业高增长提供仓储发展动力

中国服装行业从 2007-2008 年已经开始进入消费高增长期，并保持着高增速。随着居民消费能力的提高，服装消费品牌化，品牌服装企业快速成长的趋势愈发明显。耐克、李宁等一批品牌服装企业在中国市场的年销售额已经突破百亿元，并且出现了凡客和麦考林等大型电子商务服装品牌零售企业，服装和家纺行业的上市公司也迅速增加；与之对应，大部分品牌服装企业从2008 年起都对物流仓储进行大力度的投资，以提升其物流服务能力，具体表现在对供应链分销网络重新优化和新的物流中心投资建设，增大物流吞吐能力和客户服务水平。

 

服装行业内部针对分销物流运营外包仍然处于各持己见阶段。运输配送外包已经很清晰，但不同的企业在物流中心运营外包策略上存在很大差异。国际发展品牌在中国的物流运营多选择外包，但国内本土物流企业由于在零售物流的能力以及对外企合作需要的管理方式和沟通能力均不能满足，只有外资的（包括香港的）物流服务商能够提供专业服务，国内本土服务商必须尽快提升自身的物流中心运作能力和对外服务能力，否则只能停留在简单的低附加值的服务领域。

（二）、电子商务使得线下仓储需求旺盛

与传统商务相比，电子商务的历史虽然只有短短二十年，但是却以惊人的速度成长着，并取得了巨大成就。电商发展前景十分光明，三四线城市、欠发达地区的经济发展，以及80、90 后成为主要消费群体带来的互联网渗透率的提升，为中国电子商务规模扩张提供了持续的外部推动力。

电子商务发展对仓储行业发展产生变革性影响，一方面提供了旺盛且持续的动力，另一方面也改变着市场格局。而在电商竞争日益白热化的今天，各家公司都把“客户体验”视为准绳，所以仓储物流的发展也在很大程度上影响着电商发展。B2C、C2C 在物流体系建设中侧重点不同，目前中国的物流体系大体分为自建和第三方两种。

1、自建物流中心：以京东为例

第三方物流配送拥有成本低的优势，但服务、效率等多方面存在问题。据中国电子商务研究中心调查，2012 年消费者网购最不满意的问题就是物流！其中送货时间长的因素就占到49.2%，这也是电子商务企业选择自建物流的一大原因，电商想要赢得消费者的信赖和获得长期发展，一定要把握物流。目前各家电商纷纷发力，构建自己的物流体系。其中，京东的物流建设最为引人注目。

 

 

2007 年，京东开始着力建造自己的配套物流体系，2009 年拿到第二轮融资2000 多万美元时，京东将70%的融资投入租赁仓储、建立配送队伍。2011 年，京东商城继续加大物流投资，同时开工建设7 个一级物流中心和25 个二级物流中心，包括位于上海的亚洲一号巨型仓储。2012 年京东在物流方面的投入就超过36 亿元，仓储面积已经超过100 万平米。目前，京东的自营物流已覆盖全国1000 个区县，基本占全国行政区县总数的40%，并且还将不断增长。截至2013 年5 月初，京东已构建了由6 大物流中心、25 个仓储中心、近1000 个配送站、200 个自提点组成，覆盖全国1037 个区县的庞大物流网络。在日均80万单的订单量中有80%的商品来自自建物流配送体系。

 

而从 2010 年起陆续推出的“211 限时达服务”、“次日达特色服务”、“极速达服务”，也使京东积累了“送货快”的口碑和庞大的客户基础。其与天猫在2013 年的“双十一”电商大战中，也以“真正的快递”为口号进行广告宣传，足以见得京东对自建物流的重视程度和因此获得的无形收益。

2、菜鸟网络：推动现代化仓储量和质的提升

随着中国网络零售业的飞速发展，2012 年淘宝网和天猫的交易额就已突破10000 亿元，日包裹量更是超过1200 万单，且仅2013 年“双十一”一天，天猫商城便实现了350.18亿元的销售额，再次创造新历史。随着电商的快速发展，传统的依赖第三方的物流方式不能很好地满足电商需要。在京东、当当、苏宁等B2C 企业自建物流建设的包围下，阿里巴巴集团于2013 年5 月28 日启动中国智能物流骨干网（CSN），与银泰集团、复星集团、富春集团、顺丰、申通、圆通、中通、韵达联手组建菜鸟网络科技有限公司。期望在未来8-10 年内，将CSN 项目建成一张支撑日均300 亿元网络零售额的物流网络，做到全国任一个地区24 小时内送达。目前，阿里已经整合3005 家物流企业，200 万条线路和3万个网点，但还基本未涉及仓储方面和数据平台，目标能否实现还尚需时日观察。

CSN 虽然仍未有定论，但项目一旦成功，将使整个物流体系发生翻天覆地的变化：首先它将通过自建、共建、合作、改造等多种模式，在全国各大地方布局物流设施平台和节点，建立仓储平台；其次它利用大数据、云计算、物联网等新技术，将为B2B、B2C、C2C 企业提供开放式服务平台，提升现有物流企业的仓库利用率与运作效率，为现代电商发展铺平道路。我们认为CSN 下节点物流的飞跃发展，将引领现代仓储物流的快速发展，这一引领不但是只有CSN，而包含以CSN 为竞争对手的各类电商，同样我们所说的节点物流的迅速发展一方面是量的增加，而更多的是质的蜕变。

量的需求来看，日均支撑 300 亿的销售额，日均处理2 亿个包裹，我们初步测算下来需要1500-3000 万平的现代化仓储设施来支撑，这是现有现代化标准仓储设施的1-2倍，同时需要1000-2000 万平的仓储用地需求。质的提升来看，可能原有二三四线节点本来已有许多基础设施，这一部分基础设施一是老旧，达不到高效率周转的要求，因此需要重新升级，并且这部分设施各自独立，没有串联成网而形成一个体系内的资源，而CSN 将其纳入节点体系，共同发展。

 

六、冷链仓储——快速增长，农产品生鲜发展提供蓝海

（一）、中国冷链物流行业与发达国家存在差距

就整个冷链物流行业而言，目前，我国每年水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等环节的损耗率高达25%~30%，与欧美等发达国家3~5%的损耗率相差甚远，我国完整独立的冷链体系尚未形成，同时，由于我国按照产品属性进行部门纵向管理的特色，冷链物流服务资源被分散在食品、初级农产品、生物医药等各个领域，冷链物流发展受到制约。

 

由于保鲜技术落后，加之在易腐品低温仓储以及冷藏运输环节没有做到全程的冷链物流，80％‐90％左右的水果、蔬菜、禽肉、水产品都在普通卡车运输，致使每年有100 万吨的水果腐烂变质或贬值处理，捕捞的鱼类每年约有 40 万吨左右烂掉。有关估计，我国易腐食品的损耗和浪费每年高达上亿元。另外每年约有20％‐25％的果品和 30％的蔬菜在中转运输和存放中腐烂损坏，总量每年达上亿吨，价值约为 750 亿元。

（二）、冷库建设近几年保持快速增长，但与发达国家仍有距离

 

至2011 年底中国共有冷库库容7111 万平方米，参考储存量为1742.85 万吨。全国及大部分省市近两年来冷库容量增加都很快，但发展不平衡。一是作为市场的重点城市如北京、上海及某些省会城市，二是作为农副食品产地的如新疆、海南、山东等增长较快。但与发达国家相比，仍有不少差距。据中、美、日三国最新统计资料，按人均占有的冷藏库容积，美国是中国的9.24 倍，日本是中国的7.71 倍。中国在冷藏库建设方面的发展空间是很大的。

（三）、国内冷库存在诸多问题，设备需升级，利用率需提高

1、结构不合理，发展和分布不均衡

 

目前国内的冷库在地域上的分布并不均衡，山东的冷库的库容是海南的近 80 倍，车辆数是海南的近60 倍，虽然两省近些年冷库增长数量都很快，但差距过大，显示出分布的不均衡。

就商品品类而言，目前中国冷库的主要应用还是在食品类，医药的比例不到 1%，标准的缺失是我国医药冷链物流标准最大的硬伤。目前生鲜电商多是使用自建物流，但这一模式有诸多弊端。首先是自建物流前期投入成本大。重庆市农产品集团旗下的绿优鲜网上超市仅是建设自主配送中心和冷链设施就投入了2000 万～3000 万元，这一投入占到整个前期投入的50%。其次是自建物流支撑的配送范围有限。自建物流一般限于市区内部的运输配送，当业务拓展到全国，就必需借助第三方物流。

 

2、部分地区冷库利用率不高

在农副产品物价上涨、国家对冷库建设给与补贴政策等推动下，国内冷库建设在2010—2011 两年曾有一个小高潮，但出现了部分地区重复建设。目前中大城市低端冷库相对过剩、高水平冷库极度缺乏。很多地方冷库行业空间利用率和周年利用率都不高，从国外的经验来看，冷库利用率超过70%，说明冷库的经营情况较好。传统的冷库设计一般高5m 左右，但在实际操作应用中，尤其是无隔架层的冷库利用率低于50%，如物品堆码的高度一旦达到3.2 m 时，外包装为纸箱的食品，因重压变形、吸潮等原因极易出现包装破裂、倒塌等现象，导致食品品质降低，造成较大的经济损失。对于周年利用率，以兰州市为例，大多数冷库每年5～10 月份期间贮藏荷兰豆、西兰花、花椰菜、大白菜、甘蓝、百合等新鲜蔬菜，然后以冷藏车、简易汽运等方式运至广州、上海、杭州等南方城市进行销售经营，冷库闲置期长达6 个月。兰州肉联厂低温冷库贮藏肉制品、速冻食品、雪糕、冷饮等，利用率相对较高。而其他冷库中仅有少量冷库在10 月至翌年4 月份贮藏水果，其余时间基本关闭闲置，周年利用率仅能达到50%。

3、原有设备技术落后，先进设备缺乏

传统型冷库普遍存在着设备技术落后，管理粗放；部分冷库设计不尽规范，存在诸多安全隐患；制冷方式落后，冷却设备能耗大；最近几年部分地区建造的冷库技术水平较低，目前中大城市低端冷库相对过剩、高水平冷库极度缺乏，中小城市冷库等设备奇缺。此外国内冷藏车多是陈旧机械式速冻车皮，规范的保温式的保鲜冷藏车箱缺乏，相关产业链会有发展机会。

（四）、生鲜农产品电商发展拉动冷库需求

1、生鲜电子商务发展火爆

在过去几年，农村的电子商务得到了飞速的发展。其中农民网商数量从 2009年的几十万人大幅增加到2011年的171万人。全国农民网点（含县）总数从2010年的63万个增加到2012年的163万个。其中注册地在村镇的为59.57万个；经营农产品类目的网店数为26.06万个，涉及农产品商品数量1004.12万个。而在阿里巴巴B2B 平台，经营农业类目的诚信通账号，至2012 年底为1.7万个。目前，农村村镇电子商务交易总额为209亿元，交易商品数量达到了1862万件。

 

目前，淘宝天猫还是成就了农产品交易的大多数份额，根据阿里公布的数据，从具体的品类来看，传统滋补营养品（包括蜂蜜/蜂产品、燕窝、灵芝、冬虫夏草等）、粮油米面/干货/调味品、茶叶成为淘宝网2012 年交易额最大的农产品品类，分别为61.41 亿元、34.53亿元和34.16 亿元。而生鲜（海鲜/水产品、新鲜水果等）是2012 年增长最快的品类，同比增幅达到42.06%。具体到产品而言，12 年茶叶是淘宝上销量最大的农产品，日销售额达到722 万，其次是枣类、牛肉干和坚果类产品。蜂蜜/蜂制品、南北干货（腊肉、香肠等）、药食同源食品依旧保持快速增长，交易额也攀升一个台阶；新鲜水果和海鲜水产则在2012 年异军突起，成为增长率最快的农产品。

 

2、生鲜电商拉动冷库需求，预计容量需求有翻倍的空间

冷链物流网络分为冷链宅配和冷链干线两大部分，宅配所需的中小型冷库投资规模小，受到生鲜电商的拉动容易放量，大中型冷库投资也进出上行通道，目前国内已有冷库

容量在1800 万吨左右，中国的大部分省市冷库资源还是缺乏的，我们预测未来五年内冷链宅配需求为900 万吨，冷链干线冷库总需求为1450 万吨，总需求有2350 万吨，因此容量的需求有翻倍的空间。