来自戴德梁行《武汉高端物流市场2015年回顾》的报告显示，2015年武汉物流地产“变局”，越来越严厉的土地政策导致物流仓储用地的价格攀升;但物流地产依然涌现了许多新的玩家，万科、菜鸟等斩获多个项目，持续深耕武汉，开始对市场份额形成实质性的影响。同时，高标准仓库的持续入市令空置率居高不下，武汉高标库存市场存量已达97万㎡(涵盖了武汉东-葛店区域)，其中汉南、黄陂、江夏三个区域的存量超过全市存量的75%。超过30万㎡的年均供应令武汉高标库存市场空置率居高不下，近两年均保持下30%以上，整个武汉物流市场收益下滑，面临破局。

新玩家持续加码武汉物流地产重新洗牌

2015年在物流地产市场上出现了很多前十年没有想到过的品牌。其中包括万科、平安以及菜鸟网络等。2015年年中万科正式成立了物流地产发展公司，并将其作为一个独立的品牌来运作;同样还有平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在15年年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展，且预计很快平安就将把这个事业部独立为一家物流地产投资公司;菜鸟网络背靠阿里巴巴，是“快递+货栈”的网络化布局路线，虽然不是传统的物流地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作用。　

就武汉市场而言，2015年万科、菜鸟等在武汉斩获多个项目，表现出在武汉发展物流地产的决心和效率。目前菜鸟江夏项目一期已建成运营，万科阳逻项目也将于今年面市。

与2014年相比，普洛斯的市场份额虽然仍然占据超过半成(见上图)，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，所以三年后的市场可能有一个较大的洗牌过程，而这一过程的起始点就发生在2015年。

竞争激烈武汉物流市场租金增长乏力

武汉物流市场存量及未来供应

如上图所示，武汉物流市场已形成7大产业聚集区，市场总存量约97万㎡。其中汉南、江夏、黄陂等由于过去三年的集中供应目前市场存量较大，三区域存量占总市场的75%。东西湖、阳逻和蔡甸将是未来供应的重点集中区域，我们预计未来3年内武汉全市的新增供应量将超过100万㎡。

供需关系决定价格。2013-2015年，武汉迎来高标准仓库的集中供应期。年均供应超过30万㎡;且供应区域主要集中在汉南、江夏和黄陂三大区域。一时间，区域内部竞争激烈，直接导致租金上涨乏力。2年间租金基本保持平稳，目前武汉市高标准仓库租金为0.864元/㎡/天，与2013年基本持平。

空置情况进一步改善。供需结构失衡一度导致空置率高企，最高曾达到50%。2015年空置情况有所改善，一方面由于电商企业继续快速发展吸纳了一部分需求;同时，传统零售行业开始发力，更加注重物流和效率的提升，在2015年贡献了近三成的吸纳量。据戴德梁行产业地产部数据统计，2015年武汉全市高标库全年吸纳量超过28万㎡。

我们预计2016年整体空置率将会进一步的下降，仅以目前菜鸟的需求为例，其在武汉江夏的物流仓储设施在阿里巴巴首个年货节中的仓储中扮演重要角色，其年货销量的6成均从武汉发出。因业务扩张迅猛，2016年第一季度，菜鸟预计在武汉额外租赁10万平方米的高标准仓储面积。

2015年武汉物流市场活跃的租户由过去电商独大，到现在电商、零售、第三方物流三分天下。电商依然占据龙头的位置，虽然2015年武汉物流企业涌现了一批电商自建物流潮，例如京东阳逻项目一期入市，菜鸟江夏项目一期入市，但其自建物业的速度目前依然无法满足其业务扩张及业务网络的需求。以京东为例，其2015年租赁了维龙在蔡甸的约10万㎡的高标库以满足其武汉西区域的需求。

同时，零售行业也越来越注重线上线下联动，对于高端仓储设施的需求也快速提升，2015年迪卡侬在汉南定制约8万㎡的仓库以满足其华中区域市场。另外，以生鲜为代表的特种物流也在高标库中占据越来越大的比例。

政策收紧物流企业准入门槛提高

2012-2015武汉物流地产政策盘点

2012-2015年，武汉物流地产政策经历了由松至紧的变化。过去四年，《武汉市十二五物流产业发展规划》、《物流业空间发展规划》及《长江经济带综合立体交通走廊规划》等市级乃至国家级的利好政策出台，物地产开发商迎来了在汉发展的黄金时机，纷纷进驻武汉。

但近年来物流地产开发商在武汉拿地的速度明显放缓，税收贡献和投资强度已经成为了物流地产商与政府谈判时普遍被挑战的因素。而2015年底武汉市政府新出台的土地政策《市人民政府关于实施武汉市城镇土地级别与基准地价标准(2014)的通知》(见图一)，更是由松至紧的标志性事件。该政策文件针对物流地价制定了新的城镇土地级别与基准地价标准，其中对于物流用地的土地价格将按照工业用地基准地价的1.5倍系数来征收，进一步地提高了物流企业的准入门槛，制约了武汉高端物流地产市场的发展。

成本剧增物流地产收益模式亟待破局

在过往的统计中，物流地产因其投资回报率稳定，且收益超过了传统的住宅、商业和写字楼等产品而倍受资本青睐，但随着武汉市物流用地获取成本的急剧增长，其未来的发展受到了质疑和挑战。

一方面，土地供应稀缺与物流园区税收偏低已经成为武汉物流市场发展的瓶颈，企业的准入门槛和拿地成本增高;另一方面，投资者对武汉市场的持续看好，市场供给继续增加，一时间市场供应较大导致租金增幅有限。武汉物流地产的收益模式亟待破局。

对于物流地产开发商而言，探索如何对物流行业进行产业升级已迫在眉睫。与本土的资源优势企业(如大型国企)合作开发可能成为土地市场突围的新途径;或通过改造物业形态，建造双层仓或楼库来提高坪效;或通过提供附加服务来提高自身整体的盈利能力亦将成为重要的发展趋势。