“宇培集团的上市计划正在按部就班推进当中，预计是明年下半年完成。”在接受记者专访时，宇培集团首席运营官潘乃越如是介绍宇培集团的上市计划。
　　“但最终上市时间要取决于外部环境，及宇培自身的发展状况。”潘乃越表示，上市不是终极目标，只是在发展过程中的一个手段。
　　“上市之后便可打通融资通道，帮助我们把事业做得更大，全国网络布局做得更健全，整体开发、服务标准再提升一些，为客户、和社会带来更多的效益，为合作伙伴、员工及股东创造更大价值。”
　　资料显示，宇培集团于2014年年初启动上市计划，宇培集团董事长李士发当时表示，2014年宇培的物流地产板图将迅速扩大规模，为实现在香港红筹上市的目标奠定基础。
　　目前，宇培集团已在全国25个城市布局，在建和运营园区面积到今年年底将接近300万平方米。
　　另据介绍，宇培未来的目标是在全国48个物流节点城市布局，这是第一轮。第二轮是在这48个城市继续循环布局，有点至面，逐步完善我们在中国的物流网络。
　　从最新的数据看，宇培服务的客户群体大致为三个业态，零售及电子商务占35%，第三方物流客户占50%，另外15%是制造业及其它客户。
　　随着电子商业发展愈发壮大，宇培的产品定位及业务也在随之进行调整。潘乃越指出，大的电商客户有几个共同特点，首先租赁仓库面积比较大，对租金承受力也不错，能贡献较多现金流，且相对其他客户，大的电商客户在全国物流节点城市的营业网点比较多，也就是说全国性的、扩充性的仓库需求较多。
　　他对电商发展未来表示看好，并预计未来电商客户比例在其业务占比还会有平稳提升。
　　另外，潘乃越还透露，冷链物流包括冷库及冷联配送业务将是宇培未来发展的一个增长点，公司正在尝试在这领域有所作为。他认为，冷库市场在中国较为混散，目前，成规模的、全国性的专业冷联公司还不多，宇培可以利用自身的全国性的仓储网络优势，通过在现有的物流园区网点以及现有的全国网络客户，把这一块做得更好。
　　以下为记者对宇培集团首席运营官潘乃越的采访实录：
　　记者：去年宇培提出上市计划，最新进展如何？资本市场对房地产估值是偏低的，对产业地产估值水平如何？
　　潘乃越：在按部就班地推进，时间表可能是明年下半年，但最终上市时间要取决于外部环境，和我们自身的发展状况。
　　上市之后便可打通融资通道，帮助我们把事业做得更大，全国网络布局做得更健全，整体开发、服务标准再提升一些，为客户、和社会带来更多的效益，为合作伙伴、员工及股东创造更大价值。
　　在行业大划分中，仓储物流地产是现代服务业，就是围绕服务业来做，是制造业的有效服务补充。物流是制造业的辅助平台，严格意义上属于现代服务业，因此，受房地产市场的影响不是特别大。另外，从土地性质等来说，也有区别于住宅或者商业地产。
　　记者：六月份宇培获得最新注资，这是资本市场的青睐吗？宇培自身模式有哪些比较独特的地方？
　　潘乃越：宏观来看，中国经济面还是不错的，微观行业来说，物流地产是比较有潜力的一个行业，要比住宅、写字楼的回报好很多，比较稳健。同时，这是一个长期收益的金融产品，所以比较受外部投资人的追捧。
　　回到自身，宇培在行业内有十几年的实践经验，组建了一支优秀的团队，又形成了一个知名的品牌，相对来说优势比较明显。在这个过程中，团队是最关键的，尤其我们的创始人，李先生亦是行业内的领军级人物。外因、内因、大环境、自身等因素集中在一起，外界还是比较认可我们。
　　记者：公司中长期的发展规划是怎样的？
　　潘乃越：我们的短期目标是明年下半年完成上市，宇培在全国25个城市的布局全部实现运营，资产规模达到450万平方米。中期目标是在全国48个城市全部要布点，这是第一轮。第二轮在这48个城市继续循环布点，网络由点至面，逐步把宇培在中国主要物流节点城市的物流网络建立、完善起来。
　　再往远期看，就是做一些延伸性的服务，把服务逐步升级，附加值再增加一些。目标是成为中国物流仓储地产业最优秀的民族品牌。
　　记者：在进入城市方面有怎样的挑选标准？在一线城市和卫星城市有哪些不一样的地方？
　　潘乃越：首先是要围绕国家定位的物流节点城市进行选址，比如以北京、上海、广州、深圳这几个一线城市为中心，同时围绕国家物流节点城市的布局来做。
　　这些一线城市周边的卫星城市，会放在下一步做。具体到这些城市里面，选址通常是在工业园区、机场、港口或者是高速公路出入口等交通便利的地区。
　　一线城市与卫星城市的区别主要还是看城市规模、产业结构及城市消费群体及购买力，或者对未来的市场需求。
　　一线城市需求是很旺盛，但是拿地比较困难，土地供给是有限的，随着中心城市的定位及产业升级，势必这些产业要转移到一线城市周边的卫星城市。这给周边这些卫生城市带来了大量投资机会。另外，一线城市未来还是以现代商业为主，物流是服务业的辅助行业，势必要往外围走。从市中心到郊区，从郊区到远郊，从远郊到周边的卫星城市，这是大势所趋。
　　记者：现在的服务客户是哪些？是世界500强吗？
　　潘乃越：通常客户群体是世界500强企业客户群体大致为三个业态，零售及电子商务占35%，第三方物流客户占50%，另外15%是制造业及其它客户。
　　记者：中国物流现在处于怎样的发展阶段？
　　潘乃越：我们很看好中国的市场，因为整个经济面很好，政治上也比较稳定，政府也很鼓励这个行业。另外中国在这方面的起点比较低，与国外发达国家比如说欧美国家、日本、新加坡的差距还是很大的。中国市场的基数又比较大，成长空间很大，同时需要规范的地方又很多。我们觉得这种时候有很多机会来发展自己，空间非常大，也很有信心。
　　现在应该算是发展阶段，初级阶段在十年前。随着市场资源整合阶段的逐步加大，做得比较大的实力型公司就凸显出来，一些落后的小公司势必要被逐步淘汰出市场。
　　有很多专家或者是同行说，美国是怎么样一个情况，和美国比中国又是怎么样一个县现状，我一直不是特别赞同，不应该拿中国和欧美简单地横向比较，更应该纵向比较，结合中国的国情，中国实际的消费、生活习惯等不同情况而比较。
　　记者：现在电子商务发展得比较快，从客户群体来说，是不是电商这块的需求也会比较大一些？
　　潘乃越：对，这几年电商确实是在爆发式的增长，从客户业态来说，也是从无到有的过程，我们运营中电商占到35%左右的比例。
　　大的电商客户有几个共同特点，首先租赁仓库面积比较大，对租金承受力也不错，能贡献较多现金流，且相对其他客户，大的电商客户在全国物流节点城市的营业网点比较多，也就是说全国性的、扩充性的仓库需求较多。所以我对电商是比较看好的，预计未来这个比例会持续上升。
　　记者：前段时间宇培和海航有一个合作，具体在什么方面合作？
　　潘乃越：是同海航物流的战略合作，宇培很多我们的合作伙伴都是全国性的战略合作伙伴，就是双方比较认可对方、资源相互共享的商业模式，比如说市场上有租赁或者是仓库使用需求，对方优先考虑使用宇培的仓库。同时，有仓库优先租赁给对方使用，是互利互惠的双赢模式。
　　实际上是结成了大意义上的利益共同体，双方共同合作开发，包括后期运营、资产管理等，而且这是非排他性的，给对方相互优惠的战略合作协议。
　　记者：冷链物流是未来的发展方向吗？
　　潘乃越：这个刚刚起步在做，还没有纳入我们的平台，想做得更好一点。
　　冷链物流包括冷库及冷联配送业务将是宇培未来发展的一个增长点，公司正在尝试在这领域有所作为。他认为，冷库市场在中国较为混散，目前，成规模的、全国性的专业冷联公司还不多，宇培可以利用自身的全国性的仓储网络优势，通过在现有的物流园区网点以及现有的全国网络客户，把这一块做得更好。为中国冷链物流的发展作出一定的贡献。
　　记者：怎么看房地产商做物流？在思路和想法方面有什么不一样的地方？
　　潘乃越：各有优势，比如说现在一些国内开发商也尝试着做物流地产，他们在宅领域做得比较好的，但在工业、物流地产的领域，短期内，现有条件下不会比我们一直从事这个行业的公司更有优势。
　　从经济学的角度来说成本也是不一样的，谁做出来的东西更经济，产品就更有市场，它的生存能力就会更强。地产开发商虽然做的仍旧是房地产，但是业态调转过来，经验、团队、客户资源，土地获取等方面，还是有一定距离。
　　记者：现在电商物流时代，运营方面会不会做一些改变？
　　潘乃越：会有一些改变，比如说我们的电商客户，可能并不是做一个标准产品，肯定会要配一些更符合电商客户要求的综合园区的产品出来，必须仓库开的门、用电、设计及园区内宿舍楼匹配等要求。在标准产品的基础上怎么调产品结构，怎么优化产品，才能更符合客户的定位和要求，这些事我们一直都在做，也一直都随着客户使用要求的变化而调整。
　　记者：现在宇培占的市场份额怎样？
　　潘乃越：高端仓库市场份额，从戴德梁行统计的报告来看，我们大概占10%左右的市场份额，这在国内民营品牌应该说是名列前茅的。当然，我们非常有信心我们的市场份额会持续提升，这基于我们过去10年打下的良好基础，包括我们的丰富经验、我们的稳健团队、我们的卓越品牌以及我们的粘性客户群和我们形成的全国物流仓储网络。